林成蔭 投資密碼 Kevin's Code

股市投資，是K從小就喜歡的選項，但是資金所限，真正進場是在大學快畢業的80年代，把歷年打工所得加上壓歲錢，從買零股著手，就這麼一頭鑽進股市。

當時台灣號稱「錢淹腳目」，充沛的資金不斷在尋找可以投資的標的，股票成為全民運動，六合彩是市井小民的生活重心，大戶則鍾情於房地產，連郵票、錢幣、蘭花、文鳥等，都有人炒作，那是個大家對上班賺慢錢失去耐心，只希望一夕致富的時代。

2014年過了一半，統一超第5千家店剛開幕，其影響力無遠弗屆，連哈密瓜霜淇淋開賣和在蘭嶼開分店都上了新聞，小七對台灣人生活的重要性不可言喻。股市中，偶爾還是可以看到「潛力股 : 統一超 」的字樣，可惜其股價也早已經揮別百元以下的年代。

到底，幾十元沒人理的時候是黑馬，還是兩百多元大家認同價值的時候才是黑馬？

Ｋ有位好友Ｍ，是非常專業的工程師，一流大學畢業，智商不消說是很傑出的，朋友們都望塵莫及，另一半是同班同學，更是業界知名高手，夫妻才華頗受肯定。Ｍ對投資是有興趣，由於工作比較彈性，常常早上會打開電視，看看財經新聞以及股市變化，也會下海，小試身手，然而，正如他自己說的：「沒有偏財運」，他們夫妻談到股市，都是感歎。

「沒誠意，一點都沒有誠意 ! 」

抗議聲、笑鬧聲撲面而來，K有點訝異，也只能笑笑嘆息。

時間是在2010年初，地點是在台北市東區的W大學城區部教室，K受邀去擔任某堂課程講者，由於氣氛相處融洽，過程自然互動，聽眾了解到K是個喜歡投資的人，平時也花了不少功夫做研究，在課程結束的Q&A時間，有位比較活潑頭髮捲捲的的男士便舉手發問 :

K和小黃前進日本之行，收穫滿滿，找尋不同機會，做好資產配置除了紙上談兵外，還能把旅行融入投資，一舉兩得，真是不易快哉。K對「立足台灣，放眼全球」的海外投資，一直充滿興趣。有的時候，投資不只是財務分析，還會是心理戰，兩年前的經驗，讓他受用無窮。

K坐在自由之丘的咖啡店裡，透過別出心裁地布娃娃看著外面的人群，回想起兩年前，和章大哥在BELLAVITA 寶麗廣塲4樓的HALEAKALA 夏威夷酒吧餐廳喝下午茶，地點是章大哥選的，K和家人平時沒有逛街的嗜好，但也聽過「貴婦百貨BELLAVITA」的大名，心裡有點納悶，兩個男人約在這裡喝下午茶怪怪的，不過章大哥是K欽佩的朋友，認識他有十幾年的時間，三不五時總會聚聚，眼看著他從一位只有4、5年投資經歷的工廠老闆，到身價翻了好幾番，泰山崩於前而色不變的專業投資人，K真是替他高興。

「Virgin Mango Passion，你呢 ? 」章大哥坐下後，熟練著點了他要的飲料，K看看Menu，心中的OS忍不住冒出來 : 「200元?ㄟ，還蠻公道的」。

「看過一個數據吧，日本在經歷1990年代的經濟泡沫後，民眾嘗到房地產跌跌不休的痛苦，因此自有住宅比率只有48.7％，相當於超過的一半民眾都需要租房子?」K繼續和小黃討論收集來的資料。

「當然看過，記得東京又特別低，有6成的人要租房子，因為外來人口多。」小黃不假思索的回答。

「那麼，租客的年齡層分布呢 ?」K特地考考小黃。

「我們現在都在看中古屋的資料，有的已經有三、四十年的歷史，你擔不擔心折舊的問題?」K看著小黃嚴肅的說。

「折舊 ? 你的意思是幾年後，剩多少錢嗎?」小黃疑惑的看著K。

「對啊，你買一間有33年歷史的小套房出租，扣掉管理費和修繕立金的淨投資報酬率約6%，這在日本很常見，如果市場不漲不跌，17年的時間，你可以拿回本錢，然後還有一間在日本東京的小套房，這是不是很吸引人?」K耐心的解釋。

「格局方正也是很重要。」K從高中就對命理有興趣，是投資之外的嗜好，自己得閒有空，就買書來看，不知不覺也看了幾十本，重要的心得就是 : 命是與生俱來，也稱先天，這個無法改變，命，的確會影響人生，而運，是自己選擇，自己創造，又稱後天，這是掌握在自己手中，因此，沒人說改命，有所謂改運。

舉例來說，一個人一出生，父母、幼年教育都是上天賜與，有的人就是富二代，也有的人就長得帥，這個就是命；但是，中學以後，自己的努力、進職場後，能力的表現，談情說愛時，如何讓對方心動，都是自己可以去努力，就是運。命的作用，有點像方向，運像交通工具，因此，同樣高雄到台北，可以坐高鐵、也可以騎自行車環島，看你的努力和選擇。

無可否認，有些人就是特別好運，但也有不少人自己打拼出一片天，像最近當選印度總理的莫迪，父母親是在車站賣茶水的小販，他從小在車站幫忙，看盡人情冷暖，這樣的現實生活，更刺激他向上，居然在階級森嚴的印度，打敗聖雄甘地的孫子拉胡爾成為總理，這就是努力，讓運，改變命。當然，如果有人認為，這也是莫迪的命，K也無話可說，但至少我們知道，每個人都有機會，只要你努力，當年K在蒙古國遇到平哥，讓他有了更深的感觸，「認命，不認運」成了K的人生觀。

「3樓或以上樓層是首選!」小黃緩緩吐出這幾個字。

海外不動產投資這1-2年來逐漸成為法人和投資客的最愛，根據CBRE亞洲區研究部預測，包括大型保險業在內的亞洲法人機構，未來5年將有新台幣4.5兆元流入海外不動產。事實上，如英國倫敦、美、日不動產就是包括阿布達比投資局 (ADIA)為首的中東主權基金、歐美外資為主的國際型不動產私募基金、大陸保險業及房地產開發商等的最愛。台灣壽險公司在本地不動產可說是呼風喚雨，在利潤漸薄的情形下，紛紛相中國際不動產，因為不乏6-10%的投資報酬率，極其誘人。

K的理解是，投資海外不動產最大的問題是親自探勘，因為來回機票和住宿費用，也是成本，至於看房子的當地交通工具，房屋仲介會派車接送，和台灣自走到房仲門市去詢問的方式不同。

這個時候，Google Earth就可以派上用場。在「天命之旅:(十八) 45萬就可以當房東! 」中，曾經提及，可以善用Google Earth的優點，達成「秀才不出門，可看天下屋。」的目的，但是，光注意看自己房子，可能會忽略特定事項。

K不禁想，房屋投資的眉角還真多，但也因為如此，搞清楚就比別人多一分勝算。

「高投資報酬率也要小心，有時候，後面接手意願不強，你變現就很麻煩。」小黃補充。

相關的房屋交易訊息網站，偶爾會出現有「借地權」的房屋，而且地點和投資報酬率都還不錯(如附圖一)，所謂「借地權」到底是怎麼回事 ?

「日本獨有的選屋重點是甚麼?」，小黃賣關子賣上癮了

「建築年限?」K想想丟出這個答案，在他做過的功課中，日本中古屋的建造年分可能會是重要條件之一。

「要新?」，小黃搖頭，開口: 「當房東，收租金，只要有房客就好，新屋反而貴。」

K想想，條件的確很多，小黃天馬行空亂設條件，哪裡猜的到 ? 決定等他自己揭曉，於是保持沉默。

「賃貸中」，小黃果然忍不住自己揭曉，說: 「就是已經有房客住在裡面，我向他們房東買房子，直接把產權過戶過來，就是Owner Change，缺點是不能進去看，好處是不用再找房客啦。」

投資，怎麼樣又快樂，又容易賺錢?

K在多年的投資經驗中，養成了不論勝負，事後都會檢討的習慣，輸，當然要知道怎麼看錯的；贏，也要搞清楚，是自己的判斷正確，還是運氣好?如此經年累月歸納下來，列成自己的投資心法。其中，他發現找到自己適合的方式操作，勝率容易提高，而且不會提心吊膽，投資，越來越心安理得。

金融海嘯後，他發現自己做短線，容易患得患失，而且盯盤績效不一定好，爾後，他把大多數時間放在找出未來產業趨勢，還有挖掘企業價值，一旦鎖定標的，便利用行情小崩盤，或個股回檔時機佈局，進好一定部位後，只要不跌破停利損點，便研究其他方向，不理會盤中震盪，幾個月後，報酬率穩健成長，而且心態沉穩，情緒波動小，人生輕鬆許多。

 小黃面有得色的等候K的答案，K卻突然回憶起他在投資路途上的一個突破點，場景是在一個好友聚會的場合，聽到老友王大哥囂張的冒出這句話，幾個朋友不約而同的把頭轉過來看著他。王大哥原本是某中型企業的CEO，事業有成，身價不菲，退休後轉任創投和企管公司的顧問，他為人幽默風趣，沒想到竟然講出這麼「土豪」的話。

「投資，怎麼可能不賺錢 ?」

好友們一陣噓聲，一方面是這句話實在很刺耳，另一方面王大哥公司已經掛牌，確立了他「穩拿(Winner)」的地位，股票隨便賣賣當然勝過吾等卑微上班族，說這話未免太臭屁，難道他要到第四台當老師嗎 ?不過看看他神情，不像是在開玩笑。

 「日本選房十誡是我自己歸納出來的，適合我這樣的小資族。」小黃一臉得意的說 : 「我可是上網找了一些網友分享的心得，還和仲介討論了半天，討論出來的。」

「上網找資料還有點道理，和仲介討論能有多少心得 ? 每個都馬跟你說很好，可以買，值得投資。」K沒好氣的說。

「這個你就不瞭了，我同學國中就被到日本當小留學生，娶了日本太太，在日本當工程師，住在日本快30年了，只差沒有拿日本籍，他在台灣只剩幾個小學好友，我就是其中之一，這年頭，誰沒幾個日本朋友 ? 但是真正在東京落地生根，骨子裡還是念著台灣的人，這樣講的話算可靠吧 ?」小黃終於亮出他的底牌，K翻翻白眼終於點了頭，小黃一副受委屈的樣子說 : 「我這同學也不認識甚麼仲介，他以前租房子，四處搬來搬去，後來確定在日本定居，小孩也大了，幾年前，下定決心買房子，自己跑過流程，當然比我們清楚。」

「新台幣45萬，換一間6坪多的小套房，雖然真的要輸很難，不過有兩個問題。」小黃臉色嚴肅的說 : 「第一 : 誰幫你代管 ? 第二 : 額外花費看不見。」

K想起海外房地產投資一個很重要的步驟 : 代管服務。因為如果是投資海外不動產，通常都附租約(已經有房客)，付出一定的管理費用讓當地專業的代管公司負責收租修繕相關雜事，不必越洋接受房客的抱怨，另外最主要的是，如果房客到期未續租，相關招租或代看事宜也是代管服務的範圍。

「我已經問過了，一般的房屋代管不一定跨全國，也就是你向在東京的屋房仲介買房子，他頂多幫你代管到橫濱或名古屋，因此如果買了北海道的房子，你得自己找北海道的房屋代管公司幫忙，手續複雜；其次，札幌的冬天和春天平均溫度都在零度上下(如附圖一)，都必須吹暖氣，但如果空屋，或使用不當，暖氣管在冬天會凍壞，修繕是額外的費用。」小黃有點遺憾的說 : 「我也很想當房東，而且門檻這麼低，早就問過了。」

「 地震 ? 核電 ? 」小黃笑得有點誇張，還擦擦眼角，一副K的問題很可笑的樣子。

「 廢話，別告訴我你不知道日本311大地震，引發海嘯造成核電災害的事情，現在新聞說光福島就有13.5萬人無家可歸，如果再發生怎麼辦？」Ｋ憤憤不平的說。

「 你家住哪裡 ? 買的還是租的 ? 」小黃看Ｋ快翻臉了，趕快正色地提出問題。

K聽到小黃要分享房地產投資心得，想說可能是園區高手，還是醫生娘和富太太重金打造的心法，而且又和自己研究的結論相同，連忙洗耳恭聽。

「看你可調教的樣子，就把這個我拚命凹來的秘訣跟你說」小黃故作神秘的樣子，然後慢條斯理的拿起吸管喝起前面的柳橙汁，裝出思考狀。

「算了，慢慢來沒關係，我先去拿菜了。」K向他比了中指，站起來準備離開。

「大富由天，小富由儉」，你認同這句話嗎?

K覺得很有道理，這也是他毅然而然的決定和小黃去日本的主要原因。這個世界上，幾乎絕大多數的人都做著發財夢，希望能夠中樂透頭獎，但是只有極少數的人實現這個願望。

記得幾年前，媒體曾經報導過一位樂透頭獎得主的故事。這是一位台南縣的40歲中年男子家庭小康，從事自營小生意，他太太在教育界工作，常閱讀勵志書籍，因此根據著名書籍「The Secret 秘密」中的方法撰寫祈禱文，並許下3個願望，第一個希望生意順利，第二希望3、4月出國去玩，第三個希望能中2億元大樂透，沒想到3個願望真的實現，而且原本只期待中2億元大樂透，最後竟中了9.37億元，讓夫妻兩人相當開心。

「東京，我來了! 」小黃發出了壓抑已久的狂呼，K聽到這個吶喊，忍不住也跟著興奮起來。

K終於結束了蒙古國之旅，他和C兩人戲稱這次旅行叫做「冰雪奇緣」，遭遇了生命中難得一現的美景，見證了16.5%的定存，還領悟了投資上的寶貴經驗，可說是收穫滿行囊，正想好好休息一下，卻在烏蘭巴托回台之前收到簡訊，是旅行社發來的簡訊，說東京行程已經確認，回台後，稍事休息，便又和同學出發前往日本。

場景要拉回到去年。