「日本選房十誡是我自己歸納出來的，適合我這樣的小資族。」小黃一臉得意的說 : 「我可是上網找了一些網友分享的心得，還和仲介討論了半天，討論出來的。」
「上網找資料還有點道理，和仲介討論能有多少心得 ? 每個都馬跟你說很好，可以買，值得投資。」K沒好氣的說。
「這個你就不瞭了，我同學國中就被到日本當小留學生，娶了日本太太，在日本當工程師，住在日本快30年了，只差沒有拿日本籍，他在台灣只剩幾個小學好友，我就是其中之一，這年頭，誰沒幾個日本朋友 ? 但是真正在東京落地生根，骨子裡還是念著台灣的人，這樣講的話算可靠吧 ?」小黃終於亮出他的底牌，K翻翻白眼終於點了頭，小黃一副受委屈的樣子說 : 「我這同學也不認識甚麼仲介，他以前租房子，四處搬來搬去，後來確定在日本定居，小孩也大了，幾年前，下定決心買房子，自己跑過流程，當然比我們清楚。」
K心想，也對，這樣的人也算當地人，好處是立場公正，因為沒有利益衝突。
「我這同學就說，一般來說，日本的房屋仲介在除了挑房子時給你諮詢外，在你出價的時候不收斡旋金，而且會告訴你有那些潛在問題。除了法令規定要盡告知的義務外，日本不動產業者的習慣是，雖然不用斡旋金，但是買方也很少反悔，出價就出價，頂多出低一點，有1-2次談價錢的機會，出太低，會被認為沒有誠意，其次，如果出價後又反悔，賣方會很生氣，有時候會拒絕往來，仲介就麻煩了，所以醜話都先說在前面。」小黃解釋著 : 「所以常見日本房仲的看法是大環境適合買房子，但是個別物件他們會先說缺點，因為他們希望你買賣房屋，卻怕你出爾反爾。」
這到有趣，這樣也有好處。台灣客會去日本投資房地產，當然是做了功課才決定下手，比較困擾的地方是對個別物件不像當地人那麼熟悉，既然日本房仲是先講缺點，反而有助於研判。
「似乎有點道理，好啦，把你的十大選屋秘訣講來聽聽。」K開始覺得小黃的經驗可以參考。
「嗯哼，我先清清喉嚨。」小黃看到K認同，便端起架子來，說 : 「首先，就是看市中心。你要知道，日本不少地區的不動產交易都可能有特殊商業習慣，例如，你講的北海道，我看過冬天如果沒房客，還是有暖氣費和電費支出，因為要保持管線暢通，不能凍裂了，有時還有剷雪費，一個月不只一次，另外，有些地區較偏遠，好幾個月找不到房客，每個月的管理費和修繕立金(主要是為實施未來的住宅維修計畫而專門設立的基金，每月繳納)照繳，不要貪便宜或浪漫，去買找不到房客的美屋，我們重點在投資。」
「這和台灣買房的觀念一樣，地段優先。」K認同的說
「沒錯，所以投資日本房地產，先看東京，再深入的說，看東京房地產，看23區，有點像大台北地區，先看台北市一樣；如果預算夠，精選都心五區分別是新宿區、涉谷區、港區、中央區、千代田區，類似台北市的大安區、信義區。」小黃一邊說，一邊秀出東京都全圖(如附圖一)，
K做過功課，一看就知道東京的精華區，就是圖右側的23區(如附圖二)，這23區可分為
西部（16區）: 千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、品川區、目黑區、大田區、世田谷區、澀谷區、中野區、杉並區、豐島區、北區、板橋區、練馬區；
東部（7區） : 台東區、墨田區、江東區、荒川區、足立區、葛飾區、江戶川區
其中，較熱鬧的是西部，又以都心五區房價較高，都心5區包含：新宿區、涉谷區、港區、中央區、千代田區。
「當然，你說名古屋、大阪能不能買 ? 其實也OK，就如同台中、高雄的房地產也可以投資一樣，只是我們資金有限，所以集中火力比較實在，幸好，東京的中古小套房2，3百萬左右就有機會入手，條件好的貴一點也還好，這個價錢在台北只能買停車位。」
「這個，我認同，如果有熟悉親友可以問，當然京都、福岡都可以參考，我如果錢很多，就每個城市買一間，可惜!」K露出痛苦的表情。
「哈哈，錢多，我紐約和倫敦都去買幾間哩。」小黃被逗得哈哈大笑，但馬上嚴肅的說 : 「不過，也不一定都心五區一定好喔，你知道木村拓哉住哪裡嗎?」
l 東京選房首要條件是地段，其他9項到底是甚麼 ? 海外投資的門檻似乎沒有想像中的高 ? 「投資人K的天命之旅」第二十篇繼續和各位朋友分享 : 比安全多一點冒險，但比冒險多一些安全的投資。
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