K聽到小黃要分享房地產投資心得，想說可能是園區高手，還是醫生娘和富太太重金打造的心法，而且又和自己研究的結論相同，連忙洗耳恭聽。
「看你可調教的樣子，就把這個我拚命凹來的秘訣跟你說」小黃故作神秘的樣子，然後慢條斯理的拿起吸管喝起前面的柳橙汁，裝出思考狀。
「算了，慢慢來沒關係，我先去拿菜了。」K向他比了中指，站起來準備離開。
「ㄟ，開玩笑地啦，何必當真 ? 坐下來，我立馬告訴你，就三個字!」小黃陪著笑臉，拍拍身旁的空位。
「好吧，給你面子聽一聽。」K肚子裡暗笑，早知道小黃一向語不驚人死不休，不怕沒話講，就怕沒聽眾，果然，「不聽，最大」。
「江湖一點訣，講破不值錢。海外房地產投資至高無上的心法就是………流動性。」小黃慎重地說 : 「全球流動性，還有當地流動性。全球流動性，指的是這個城市夠不夠國際化，因為世界級城市的不動產，會吸引大規模的外來資金投資。就像股票一樣，外資會買的就是有國際競爭力，又有一定股本和獲利的公司，像台積電，有77.35%的股東是外資；大立光，每股獲利第一名，外資搶著出報告，買賣都有人接手，好進好出。房地產單價高，動輒千百萬的價格，好進好出更重要 !」
說的也是，大家都知道房地產最講求的就是地段，因為大戶會有興趣，在進出間就墊高價格創造交易量。如果將眼光放大到全世界，所謂的地段指的就是這個城市的都市化和國際化的程度，能不能吸引本地大戶或國際資金投入，在交易熱絡中推動價格，這就是全球流動性。
「這樣你選日本，我理解，可是紐約、倫敦或北京也很熱啊，國壽不是匯出200億去英國準備投資不動產 ?」K挑戰小黃。
「它們流動性高，我的流動性不高。」小黃兩手一攤，無可奈何地說 : 「買房子總得去看看吧，去日本還方便，像進廚房一樣一下子就到，快一點，還可以當天來回，去美國和英國就遠了，我又不是大財團，可以派人駐點。北京或上海就甭談了，房價所得比35-40倍，自住的人買不起，只剩投資客，風險太高。」
「有點道理，那麼，當地流動性又是甚麼意思 ? 」K頗有興趣的繼續問下去。
「當地流動性指的是選區域，和選物件。」小黃認真地分析: 「我們不是當地人，只是去投資，所以找日本流動性最佳的城市(如附圖一)，當然首選是東京，就像台灣的首選是台北市，人口容易集中，交易量也大。「物件，我選小套房，而且是中古小套房，因為東京公共建設良好，而且居住人口持續增加，當然不缺房客，大不了，我自己去的時候還可以住。」
K點點頭，他剛讀到一篇報導，說世界目前約有36個城市人口超越1,000萬人，稱為巨型城市。這些城市包括東京、重慶、上海、北京、聖保羅、紐約、墨西哥市、孟買、大阪、德里及達卡等地，這些巨型城市將為社會帶來資源短缺的重大挑戰，因為它們城市只占全球地表面積的2%，卻耗費75%的資源，基礎建設是一大問題。
好處是出國旅遊多次的人大概都認同，東京的建設多樣性和完整性可說是數一數二，而且還有2020年東京奧運，東京都政府還準備今年開始設計碼頭，讓大型遊輪可以停靠東京，帶動週邊商業活動。再者，磁浮中央新幹線2027年開業，這條幹線最高設計速度為時速505km，總長286km，全程的86％為隧道。未來可以40分鐘從東京到名古屋，2045年開通東京至大阪最快67分鐘即可到達。
這也是K願意和小黃一起到東京的原因之一。
K曾經聽過一位善用比喻，常用台語解釋不動產市場的外商房地產業者Y講自己的故事，Y在經驗還不多的時候，曾經在新北市的郊區買房，那棟房子風景優美，與大自然為伍，空氣清新，他忍受著交通不便利住得很高興，但在爾後升級脫手時吃進苦頭，出售的紅紙條，因為貼太久褪色成白紙條，此後，流動性，成為K研究房地產的重要指標。
「可是萬一又地震怎麼辦 ? 核電的問題呢 ? 」K提出他自己藏在心中的疑問。
「哈。」小黃大笑。
l 布局日本地產，有那些眉角需要留意 ? 如何面對核電和地震的問題 ? 「投資人K的天命之旅」第十七篇繼續和各位朋友分享 : 比安全多一點冒險，但比冒險多一些安全的投資。
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