「日本獨有的選屋重點是甚麼?」，小黃賣關子賣上癮了
「建築年限?」K想想丟出這個答案，在他做過的功課中，日本中古屋的建造年分可能會是重要條件之一。
「好傢伙，這次你猜對了。」小黃露出滿意的笑容。
原來日本在1981年訂定房屋耐震標準，此標準和舊有的相比較，主要是將原來的可抗5級地震，升級到了6級，也就是說新標準以後竣工的建築物，遇到6級地震不會倒塌，新標準還強調要能保障建築物中的人盡可能不會受傷，因此，在這個時間之後建造的房屋較受房客喜愛。
日本政府曾經公佈，1981年以前建設的木造房屋中，有10%並未達到防震新標準，如果像神戶大地震的6級地震出現，這些木造房屋就會全部倒塌，甚至於在1981年以前建設的非木造房屋和部分公共設施，如學校、醫院、體育館等也有超過一半不合乎耐震標準。
當然，在東北大地震後，不少樓房進行抗震工程，例如將把整棟樓一樓的所有混凝土立柱，從中間切斷後放入減震器，一樓所有牆壁都從中間鑿開開口以防止上下和左右搖晃的幅度，事後的防範也能增添房屋強度。日本也有許多老舊建築物以鋼筋或鋼骨配合混凝土蓋得十分紮實，只是一般人如果分辨不出來，新標準法後的中古屋，地震來臨，產生風險的機率應該比較低。
「匯率絕對是海外投資的重點吧 ? 」K接著說
「好小子，舉一反三啊? 」小黃槌著K的肩膀。
海外投資首重匯率風險，資深投資人常用的技巧就是向當地銀行借款，但是日本當地銀行大多不提供台灣人貸款，在當地投資，未來收到資金或利息等收益，直接還給當地銀行，就可以避開匯率風險。台灣在日本有分行的金融機構有台灣銀行、兆豐銀行、中信銀、彰化銀行、第一銀行，可以提供貸款服務，但是，有些金融機構對超過25年以上的中古屋，不會承貸。
一般來說，這些台資銀行貸給台灣投資客，貸款成數約7成，貸款利率則因日本利率較低，約2~2.5%或3%左右機動計息，但沒有寬限期，而且通常房屋總價2000萬元日幣以上才可貸款，成數約為房價5到6成。
「條件還好，只是以台灣房地產來說，漲了十年，一般人都買不起，就算不跌，也很不會漲很多，還是放眼海外吧。」K以堅定的語氣，遠目!
「還有，要謹慎CP值高的房子會有看不到的風險喔! 」小黃又停下語氣，故作神秘的笑笑。.
l 海外投資，特別是不動產，金額大，變現不易，更得留意中間的各種眉角，日本的房屋以實坪計算，也就是說購買的時候，不用付公共設施費用，對於台灣買新成屋和預售屋公設動輒3成以上的台灣人來說，充滿吸引力，「投資人K的天命之旅」第二十三篇繼續和各位朋友分享 : 比安全多一點冒險，但比冒險多一點安全的投資之路!
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