「要新?」，小黃搖頭，開口: 「當房東，收租金，只要有房客就好，新屋反而貴。」
K想想，條件的確很多，小黃天馬行空亂設條件，哪裡猜的到 ? 決定等他自己揭曉，於是保持沉默。
「賃貸中」，小黃果然忍不住自己揭曉，說: 「就是已經有房客住在裡面，我向他們房東買房子，直接把產權過戶過來，就是Owner Change，缺點是不能進去看，好處是不用再找房客啦。」
K自己做過功課，通常日本的房屋出租不須附家具，但廚具、熱水器、暖氣等本來就該有(日本氣候較台灣冷)，如需更新或室內修繕也是房東的責任，樓梯或電梯等公共空間則有管委會處理，因此，在計算自己的投資報酬率，必須把每個月的管理費、還有修繕積立金算成是固定成本。
日本一般租約以2年為一單位，比較特殊的習慣是除了租金、押金外，有些地方房客會給房東禮金，感謝房東把房子租給他，禮金通常是半個月到一個月，押金是1-2個月，視實際情況而定，租約期滿後，雙方有意持續租約，有些房客還會付出禮金，或稱更新料或續約費，感謝房東。台灣大多數房東是透過代管公司處理修繕和招租事宜，費用各家不同，從每月4500日圓到月租金的3-5%，自己就不用跨海去處理這些雜事。
「有些標明是空室，就是沒有房客，出售價位也稍微低於行情價，也可能撿便宜，但也可能本來就不好租。我自己寧可找已經有房客的，風險比較小。」小黃碎碎念。
K聽朋友講過一個例子，她透過台灣的房屋仲介，在比較郊區的地方買了沒有房客居住的20多坪中古屋，主要是覺得大又便宜，後來將近一年一直找不到房客，還要支出管理費、修繕立金，最後自己跑到日本去處理，好不容易賠本殺出，和仲介單位吵了半天惹了一肚子氣，後來自己想想，即使在台灣，太偏僻的地方也的確不好出租，只好摸摸鼻子認了，花錢買教訓。
「投資報酬率呢? 我們去海外投資，不就是為了比較高的投資報酬率嗎 ?還是放在後面的7項條件? 」K找到機會，就挑戰一下小黃。
「高報酬，就伴隨著高風險，難道你不知道?」小黃神秘的笑笑，雙手背在背後，踱起方步來，嘆了一口氣，揚起眉毛繼續說 : 「我認識的貴婦團，其中的副團長有一次就掛在投資報酬率。她挑了一個投報率14%的東京都旁城市的物件，還用搶的，結果，沒幾個月房客合約到期沒續租，後面代管公司用原先租金就是租不出去，閒置了幾個月，才領悟到可能之前的房客搞不好是房東請來做出假象，好把房子賣出去，你以為日本人都守規矩啊。」
這大概是全天下房東最頭痛的事情 : 找不到房客，重點是每個月的固定支出不能少，外國人在日本買房子，相關稅負費用如下：
l 買賣時支付 : 訂金(通常是總價的1成，未來可以在尾款扣抵)；印花稅(根據成交金額製作契約書所需要的費用)；建物消費稅(從4月1日起，看到的價格，都已含建物消費稅，土地不用)；登錄免許稅(登記產權時必須支付的稅金)；不動產取得稅(只有繼承免繳)；火災保險(一次保障35年)。
l 每年支付 : 固定資產稅(稅率是1.4％，實價課稅)；都市計畫稅(按地段來課稅，愈靠市中心愈高，最高可能到0.3％)。
l 費用 : 房屋成交需支付不動產仲介手續費；司法書士手續費(類似代書)；每月管理費；每月修繕立金(建物長期性維護規劃)；每月代管公司管理費。
這些都是一開始可能沒看到的成本，因此，在仲介公司網站上，常看到的是「表面投資報酬率」，旁邊還會有「實質投資報酬率」(如附圖一)，通常是租金扣掉管理費和修繕立金，投資者自己還得加上稅和代管公司費用才能得出自己的真正投報率。
「所以呢，第四個要件就是低的管理費和修繕立金，不然有些房子地段好，穩出租，結果每個月光固定的管理費和修繕立金就吃掉1/4的資金，再扣掉每年要繳的稅，投報率就不到5%了。(如附圖二)」K精打細算的說。
看起來，潛藏的費用不少，但是比台北市低的谷底房價，高出租率，低總價入門，投資日本房地產仍然誘人。
「沒錯，隱藏性成本要揪出來。」小黃拍拍K的肩膀，嘉許的說 : 「第五個，全世界只有日本獨有，而且很重要…………………」
l 細看世界富豪，特別是華人圈，不動產業者占了很重要的地位，從香港的李嘉誠，到台灣的國泰、富邦等財團，都是不動產投資高手，當這些業者喊出投資海外，而日本正是瞄準重心之一，我們不得不多了解一點，「投資人K的天命之旅」第二十三篇繼續和各位朋友分享 : 比安全多一點冒險，但比冒險多一點安全的投資之路!
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