天命之旅:(海外房屋篇) 台灣置產不如東京買房－林成蔭投資密碼 Kevin's Code

「地震 ? 核電 ? 」小黃笑得有點誇張，還擦擦眼角，一副K的問題很可笑的樣子。

「廢話，別告訴我你不知道日本311大地震，引發海嘯造成核電災害的事情，現在新聞說光福島就有13.5萬人無家可歸，如果再發生怎麼辦？」Ｋ憤憤不平的說。

「你家住哪裡 ? 買的還是租的 ? 」小黃看Ｋ快翻臉了，趕快正色地提出問題。

「住台北市啊，買的，可是還在付房貸ㄟ，這跟日本的房子甚麼關係？」Ｋ開始有點不耐煩。

小黃拍拍K的肩膀說。「沒知識，要有常識；沒有常識要電視。Discovery有說，地球岩石分成十數個像拼圖般的板塊，這些板塊與板塊間相對運動造成地震。日本在歐亞大陸板塊、菲律賓海板塊和太平洋板塊的結合處，所以地震很頻繁，台灣則是由菲律賓海板塊和歐亞板塊碰撞引起地震，也是地震帶，台灣的房子你繳房貸，都拚下去買，還擔心東京地震，住在那裏的三千多萬人也考慮過這個問題吧！」

小黃接著說 : 「核電 ? 噯，日本在福島事件後陸續將核電廠關起來，現在雖然有重啟計畫，但是還沒真正發生，台灣可是有三座核電廠，政府又說一定要蓋核四，核二廠距離山腳斷層只有5公里(如附圖一)，日本福島核一廠的耐震設計是0.6 G，台灣的核一廠是0.3G，核二、核三、核四都是0.4G，你覺得台灣比日本安全很多嗎？」

台灣地震帶

K自己也想過這幾個問題，不過台灣總是自己的家園，感覺比較熟悉，比較有安全感，雖然偶爾會發生地震，但大多是宜蘭或花東，感覺不會特別強烈，921當年整棟房屋上下跳動的記憶，已經慢慢淡忘；核能的問題也看過電視在討論，正反兩方都有道理，工作一忙，他也沒認真想過這個問題，因為，很難想像真正發生災難的時候，會有多大後遺症。

小黃這麼一講，勾起他的危機意識，的確，分散風險是資產配置最重要的事情，他以前投資台股，分散在不同產業，也買了股票基金，從全球、拉丁美洲、礦物、生物科技都布局，結果金融海嘯一來，才發現和股票相關的商品連動性很高，只要比較大和快速的回檔，通通都會跌，只是跌多跌少的問題。

這個教訓讓K深深的體會到，全球化後，不同區域和不同產業的股票和基金走勢已經息息相關，無法分散風險，真正的分散風險，必須要布局不同種類的商品如債券、房地產、原物料，甚至於不同匯率如美元、歐元、日圓、人民幣，才能減小市場波動的可能造成的損失。

問題是，資產沒多少，這裡一點，那裏一些，投資組合變的很零碎，而且整體金額比較大的如房地產，動輒數百萬、上千萬，而且台灣房地產漲十年，回檔的可能性很高，看來看去，日本的房地產剛升溫，大都市像東京、名古屋、大阪有不少中古小套房，資金門檻不高，平時可以收租金，漲上去可以賺差價，進可攻、退可守，才會引起K的興趣。

「我們央行彭總裁不是在講，日本的房子比較便宜 ? 因為在東京買房子都是實坪交易，買到的就是使用坪數，但台灣加了公共設施坪數，因此，在日本買30坪就是使用30坪，台灣則是扣掉公設後，大概只能住20坪，所以如果以實際使用坪數來換算台灣的房價，會比日本還貴! 你想想，是日本國際化 ? 還是台北國際化?」小黃看K默不吭聲，就更加滔滔不絕講起來。

「其實我非常認同你的看法，只是有兩個問題，第一，我們雖然常去日本，但畢竟不是熟到像在台灣，隨便講個地名，就知道當地大概的風貌；第二，海外投資，匯率的風險別忘了，怎麼避險 ? 」K皺著眉頭說。

「我們又不是萬貫家財，要買好幾間，先集中火力看東京都就可以，而且是23區。」小黃一副胸有成竹的臉色，又說「人口多，一定租的出去，就先立於不敗之地，先求穩定現金流，就是我想要的。」

K認同。東京都其實很大(如附圖二)，除了是日本首都，總面積為2,162平方公里，在正式的行政區劃定義上，共有23個特別區約1,328萬人、另有26個市、5個町和8個村，並與周邊的千葉、神奈川、埼玉等縣構成「首都圈」，總人口高達3670萬，區也是目前全球規模最大的巨型都會區，澀谷區的澀谷車站八公口廣場前被列為世界上單日往來人流最為繁忙的路口，捷運系統完整，繁忙程度號稱全球第一。