林成蔭 投資密碼 Kevin's Code

然而REITs如何投資 ? 債券(非高收益債券或新興市場債券)如何投資 ? 這些資訊在台灣不多，筆者把書中的觀念整理如下(有問題的朋友請閱讀原作) :

REITs投資觀念：

• REITs以租金收入為主要來源，各家REITs收益報酬率不盡相同，但基本原則是大部分收益要配給投資者，如香港是至少90%的利益配發給投資者，且借貸比率需低於35%，對投資者來說，收益的現金流入可以掌握。
• 七個因素精選REITs

1. 股息增長潛力
2. 旗下物業資產質素
3. 估值
4. 分散風險
5. 負債水平
6. 管理層及未來發展計畫
7. 避開「化妝」REITs : 指大股東利用前期保證、放棄前期派息等手法美化帳面，吸引散戶。

• 新加坡REITs組合多元化值得留意，可以透過私人銀行、或IB網路證券平台融資投資，可以對沖匯率風險。(借新幣買新幣資產，新幣升值，負債和資產升值，新幣貶值，負債和資產跟著貶值)。
• Starman在這本書舉了 豐樹大中華商業信託 為例。

債券投資觀念

• 買債券就是做債主，因債券價格會波動，要注意票息率和實際收益率不一定相同，初進債券市場投資者可選擇短天期債券，因越接近到期日，波動越小。
• 債券還是要留意四大風險 :

1. 違約
2. 利率
3. 價格
4. 流動性

• 避開變種債券 : Coco Bonds。
• 債券基金和債券不同，不保本，不宜做槓桿。

創業與房地產觀念 :

• 剛開始創業，貿易生意入門容易，毛利不高，回報率高，主要在調整付款條件，Starman曾以自己企業能力給貿易公司好條件，協助其擴大規模，發現貿易企業有此特色。
• 工廈(工業大樓)有潛力，可以透過裝修、拆售、加添服務提高回報率，雖然這是香港的環境，但還是值得參考，Starman舉了自己買下老舊工廈，再半年內拆掉再出售回報率達100%的實例。
• Starman觀察到香港倉地(倉庫)不足，物流業的需求，買地建倉還未完工已經全部租出，後透過銀行貸款四成，就取回投入本金，後續租金收入付貸款有餘。
• Starman在元朗(香港)買進農地，運用上述「工廈」的操作概念，包裝成有機生態農場後，分割成數十個小農場，提供維護、灑水、代種等服務，打出「十萬元起做地主」的口號，數月售光，獲利逾倍。
• Starman觀察「一帶一路」和馬來西亞的「第二家園」計畫，發現眾多建商聚集馬來西亞的新山大動土木，看好當地設計和裝修工程商機(不是去買房)，還在當地收購一家工程公司，成立設計和裝修工程公司，利潤達3成，在工程中，又發現建材原料缺貨，再切入建材貿易生意。
• 房地產項目具備長遠增值特性，但缺乏流動性，套現不易，即使升值，有時也只是帳面風光。如果物業本身在扣除利息收入後帶來正現金流入，再透過銀行融資將升值部分套現，這樣升值帶來現金流能落袋為安，也不必出售原有物業，Starman稱為「產融結合」，在低息的環境下，財富會以幾何級數累積。

作者實戰成功感想

• Starman強調，投資注重現金流，因為資產只要能產生現金流，除了提供流動性，還可以用於再投資，而且不限於原先的產品，如此可以不斷擴大規模，分散風險。
• 努力繳房貸，投入資金在自住房，但自住的房屋不能產生現金流，所以住在已經繳完房貸的物業，算是一種消費。目前貸款利率低，只要投資於穩定收益的資產，回報率高於貸款利率，就可以產生額外的被動收入。

• 做生意要考慮的是內部回報率(（IRR；Internal Rate of Return，是一種投資的評估方法，也就是找出資產潛在的回报率），也就是用最少資金，在最短時間，獲得最高回報率。
• 找到最適合的工具，用最簡便的操作，讓自己達到真正的財務自由，去做自己想做的事，財務自由的觀念中，最重要的不是「財務」，而是「自由」。
• 強調，非專業投資者，特別是剛畢業的大學生或年輕人，沒有找到合適的項目前，不要輕易借貸。現在資金氾濫，反而是風險。
• 被動收入，不應低於家庭開支的1.5倍。
• 不熟悉市場，缺乏足夠認知的產品，就是最大的風險。
• 中產階級，收入高，表面上財務健康，其實來源單一，是靠勞力和時間換取的主動收入，只要工作不穩，馬上面臨風險。
• 投資最重要的是做好資產配置，賺取算的出來的回報，利用 : 本金*回報率*時間去賺錢。

個人淺見 :

• 這本書是2017年4月出版，筆者找出書中提到的新加坡REITs - 豐樹大中華商業信託，附圖一如股價走勢，附圖二為近三年配息資料。

  

  

• 現金流為王  相關資訊 : https://www.books.com.tw/products/0010751841

• 「REITs+Bond」這樣的投資組合以領息為主，可以估計出未來每年的投資報酬率，而且是現金流入的正報酬，因為債息是固定，REITs的獲利來自租金收入，絕大數都得配發出來。
• 作者建議開始時「REITs+Bond」為30:70，應是要避免REITs的波動大，影響投資組合淨值的穩定，不過如果投資者以領息為主，淨值的波動就沒有那麼重要，而且REITs的主要收入是不動產租金收入，是當房東的概念。
• 如果你的投資組合都是股票，請問你能否預知今年或未來每年的投資報酬率 ?
• 「存股」的投資者也許認為自己的報酬率是可以預估，不過請注意，債權人對企業資產的要求權優先於所有者，因此，債權人的風險會低一點，另外，企業是否賺錢無法預估，就算賺錢，股利如何配發也無法預測，但是債息是只要不違約，就得配發，如何配發也是發行時就註明。

• 所以，讀後感之一的兩個小故事，到底誰冒險 ? 誰投機 ? 你認為呢?

• 以上資訊，僅供參考用途，筆者與文中對象無業務往來，本文盡力提供正確之資訊，但對文中完整性、即時性和正確性不做任何擔保，如有錯漏或疏忽，並不負任何法律責任。任何人因信賴此等資料而做出或改變其行為，須自行承擔結果。