「我們現在都在看中古屋的資料，有的已經有三、四十年的歷史，你擔不擔心折舊的問題?」K看著小黃嚴肅的說。
「折舊 ? 你的意思是幾年後，剩多少錢嗎?」小黃疑惑的看著K。
「對啊，你買一間有33年歷史的小套房出租，扣掉管理費和修繕立金的淨投資報酬率約6%，這在日本很常見，如果市場不漲不跌，17年的時間，你可以拿回本錢，然後還有一間在日本東京的小套房，這是不是很吸引人?」K耐心的解釋。
「沒錯啊，房租每年拿回就像單利投資，因此，6%*17=102%，這樣的確是17年拿回本錢，還淨賺一間房子。」小黃興奮的按著計算機說話。
「所以，你的投資報酬率最後到底是多少，取決於這間房子值多少錢，對不對?」K看著小黃點了點頭，接著說 : 「要知道，房子會越來越老，中古屋的價格當然比新屋便宜，如果日本市場沒有熱起來，17年後，這間已經50年的房子因為每年折舊，可能只剩一半的本錢，你抱了17年只賺50%，等於一年賺3%多，還不如去存人民幣定存，這樣的日本中古屋投資，你還有興趣嗎 ? 」
「台灣都會漲，日本怎麼可能不會漲 ? 10年來，台灣的中古屋至少漲一倍，台北市可能漲兩倍，東京比台北市國際化，怎麼可能不會漲 ? 」小黃先是氣憤，後來越說聲音越小，看來自己也擔心起來。
「哈哈 ? 擔心了喔，免煩惱啦，我研究過了，這個問題其實隱藏著建商和大咖投資客一個不能說的秘密。」K安慰了嚇得嘴唇發紫的小黃，因為小黃已經進場，而且一口氣就訂了兩戶，聽到投報率不如預期，壓力就上來，接著，開始解釋他的心得給小黃聽，讓他破涕為笑。
原來，K老早就想過這個問題，在他分析的過程中，赫然發現，建商和大咖投資客其實都了解真正的答案，但是，一般民眾卻不了解所謂「折舊，對房地產價值的影響」，因此，做了錯誤的決策。
「在分析前，先想想，最近有沒有看過有建商做廣告，說最新的豪宅，用帝寶的設計團隊，豪宅等級的建材，但是蓋在一般地段嘛?」K先問小黃這個問題。
「有啊，好像是說哪裡的豪宅，用帝寶的建材，賣桃園，還是台中的價格。」小黃抓抓頭，記憶猶新的樣子。
「好的，請問，是2005年蓋好的台北帝寶值錢，還是最近蓋好的宜蘭、汐止還是桃園的帝寶值錢 ?」K面帶微笑的看著小黃。
「這還用說，當然是台北市仁愛路的那一棟值錢。」小黃不爽的瞪了K一眼。
「既然你了解，你為什麼還擔心折舊的問題 ? 房地產的真正價值取決於土地位置，房屋年限只佔了很小的比重，」K微笑的說: 「除非你買的是地上權的房子，折舊才是考量的重點，因為你只有土地的使用權，還有年限。，不然，一般所謂房地產，代表的是購買時，同時包含房屋和土地的價值，而且，其中，土地的價值又遠高於房屋的價值。」
全世界房地產界的真正秘訣就是土地，土地有稀有性，特別是都市的土地是蓋一塊，少一塊，因此，全球的都市房地產不論新成屋，或著是中古屋，長期都呈現漲多跌少趨勢，除非漲太多，太久，像2008年金融海嘯一樣，重挫回檔，但休養後，又再上漲。
如附圖一，為美國標普CASE-SHILLER 20個城市綜合房屋價格指數，在海嘯後回檔，但又獲得支撐轉強，即將挑戰高點；台北市的房子，在金融海嘯時，約回檔百分之十，如附圖二，隨後又創新高。為什麼房屋雖然老化，指數卻能頻創新高，原因在於，推動價格上漲的主要不是房屋，而是土地。
建商深知這一點，所以不斷推出新房屋，但蓋得越來越像火柴盒，也就是，在有限的空間，塞進最多的房屋坪數，消費者購屋後的土地持份越來越少，建商的獲利就可以極大化，因為，值錢的是土地，房屋舊了還可以都市更新。
土地，才是關鍵!
因此，K對地上權的房屋總會比較謹慎，到期的那天，真正是要歸還土地，持有者等於是擁有長期權證，最後終必歸零。
其次，不同年限的房屋即使在同一區域，價格也會不同，因為，投資者已經將折舊的損失估進成本，之所以，全天下的同地區的新成屋一定比中古屋貴，就是這個原因，但在估計折舊時，房屋有折舊減損，土地，不但沒有折舊，還可能增值，這就是成屋價格能夠推升的原因。
「所以，對長期持有者來說，看土地持份大小，絕對比計算持有年限重要，因為土地才是重點，可惜，大多數人喜歡住新房屋，或只感覺到新屋裝潢給他的愉悅，卻忽略土地才是中長期，這個房地產值多少錢的關鍵，這就是建商和大咖投資客的秘密。」K這麼感嘆: 「因此，你會發現，大咖投資客常投資好地段的成屋或店面，因為土地可以充分利用，而不是買一堆火柴盒房屋中間的單位，因為土地持份太少，長期都是虛的，房屋價值會被時間攤提折舊掉，沒有增值的機會。」
「因此，投資不動產的重點在於，有沒有在好地段買到好物件，而不是買到新物件。事實上，政府也會幫你算。如附圖三為台北市稅捐處評估你的房屋折舊率和耐用年限，可以看出，台北市的建築物在50-60年後，殘值最多只剩4成，為什麼中古屋還會漲?原因就是土地因為稀有性，而推升價格。」K指著他收集的圖表向小黃說明。
「原來如此’，我選的點不錯，害我虛驚一場。可是，越老的房子，房租越低，我們也會比較慢回本。」小黃埋怨著說。
「如果你會擔心折舊的問題，那麼房屋和藝術品等可能受年限影響的商品都不適合你，反而股票、基金、定存等不會有折舊問題的商品是可以考慮的對象。」K再對小黃進行最後勸告 : 「不過，除非特殊狀況，從你進場的那一天的價格，就已經反映房屋之前的折舊，因為這是買賣雙方都知道的變數，也有同區域房價可以參考，所以，折舊，不會是你進場時，特別的考量點。」
「房客在乎的是有沒有他要的設備，年限才會是房東關心的條件，年代久的房子，本來租金就低，但是房租報酬率反而高於新成屋，原因在於，中古屋價格比新成屋便宜很多，分母小，報酬率自然高，其實，房客只在乎曾經擁有，房東才會在乎天長地久，歷史久的中古屋，反而容易拉高投資報酬率。我選的點不錯，害我虛驚一場。」
「哈哈，了解，還有甚麼密技，放馬過來。」小黃胸有成竹的說。
「真的嗎 ? 」K意味深長地笑著。
l 不動產投資，可以說很簡單，其實，也很複雜，值得留意的是，土地的重要性可能超出一般人想像，到底還有哪些眉角呢 ?「投資人K的天命之旅」第二十九繼續和各位朋友分享 : 比安全多一點冒險，但比冒險多一點安全的投資之路!
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